- La Fondation pour le logement alerte : en 2025, 32 % des annonces locatives dans les villes encadrées dépassent illégalement le plafond, soit +4 points en un an.
- Des dépassements qui coûtent 192 € par mois en moyenne aux locataires, avec des pics à Paris, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux ou Lille.
Jeudi 4 septembre, la cinquième édition du baromètre de la Fondation pour le logement tombe comme un couperet : 32 % des annonces locatives publiées dans les villes soumises à l’encadrement dépassent illégalement le plafond autorisé. Une hausse de 4 points par rapport à 2024, alors même que 69 villes – de Paris à Lyon, de Bordeaux à Lille, en passant par Grenoble, Montpellier ou le Pays basque – appliquent désormais la règle.
Un dispositif qui marche… mais trop peu appliqué
Pour Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le Logement des défavorisés, le constat n’annule pas l’utilité de la mesure, bien au contraire. « Enfin, on a une mesure, qui répond à des besoins de nos concitoyens, qui marche. Ça a fait baisser les prix d’un certain nombre de loyers. C’est une économie de 140 € par mois globalement, donc 1 700 € par an à Paris », insiste-t-il au micro de franceinfo, rappelant qu’« on en appelle à la responsabilité » des professionnels et des bailleurs. Depuis un an, les agences immobilières ont l’obligation d’afficher le loyer plafonné.
« On voit que ça marche même si ce n’est pas suffisamment appliqué et qu’il faut durcir son application », ajoute-t-il.
Cartographie des dépassements : Plaine-Commune en tête
Dans le détail, la zone la plus en infraction est Plaine-Commune (Seine-Saint-Denis), où 59 % des annonces analysées sont au-delà du plafond, avec une concentration marquée à Saint-Ouen et Saint-Denis. Ailleurs, Biarritz affiche 53 % d’annonces non conformes, Grenoble 45 %, Paris et Lille 31 %, Bordeaux 25 %, Lyon-Villeurbanne 24 % et Montpellier 12 %.
Pour les ménages, l’addition est lourde : +192 € par mois en moyenne au niveau national ; +237 € à Paris, +161 € à Lyon-Villeurbanne, +154 € à Bordeaux et +122 € à Lille.
Meublés et passoires G, double peine pour les locataires
Le baromètre pointe un angle mort bien connu : les logements meublés. 41 % des annonces y sont illégales, 14 points de plus que dans le parc vide. Autre sujet sensible, les passoires énergétiques. L’organisme dénonce le « culot » de certains propriétaires, en particulier ceux louant des biens classés G – la pire note – 38 % d’entre eux publiant des annonces frauduleuses.
À l’heure où la transition énergétique devient un impératif, la Fondation estime que le cumul mauvaise performance + dépassement de loyer pèse de manière disproportionnée sur les locataires.
Les plateformes de petites annonces épinglées
Le rapport met aussi en cause la responsabilisation des intermédiaires. PAP.fr est désignée comme la plateforme « la plus problématique », avec 48 % d’annonces illégales dans les villes encadrées, devant LeBonCoin (40 %) et bienici.fr (38 %).
Une photographie qui relance le débat sur les obligations de modération et de vérification des annonces avant publication.
Paris : des signalements efficaces, mais une information « insuffisante »
La capitale illustre ce paradoxe d’un dispositif utile, mais insuffisamment connu. Près de 4 000 signalements ont été déposés à Paris au premier semestre 2025, permettant aux locataires de récupérer en moyenne 3 300 € de trop-perçu. Pourtant, la Fondation juge la communication « insuffisante » auprès du grand public et regrette des délais trop longs : « huit mois avant de prononcer une amende contre les bailleurs en tort ».
De quoi décourager bien des démarches, alors que les budgets logement sont déjà exsangues.
Une expérimentation à pérenniser avant novembre 2026
Mis en place sur la base du volontariat des municipalités, l’encadrement des loyers reste juridiquement une expérimentation qui s’achève en novembre 2026. Là encore, Christophe Robert appelle à un sursaut : « Il y a l’enjeu de sa pérennisation, parce que c’est pour l’instant une loi qui s’est basée sur l’expérimentation et la bonne volonté de collectivités qui se saisissent de cet outil ».
La Fondation milite pour une nouvelle loi qui graverait le dispositif dans le marbre et élargirait son périmètre aux villes volontaires comme Rennes, Marseille ou Tours. « Tous les parlementaires, mais aussi les citoyens, le gouvernement. On lance une pétition aujourd’hui à la Fondation pour le logement », appelle le délégué général, évoquant une mobilisation large et concrète via Change.org.
Le message clé : contrôler mieux, contrôler plus
Au-delà des chiffres – 20 529 annonces passées au crible cette année – la Fondation cible des leviers immédiats : renforcer les contrôles, sanctionner plus vite, faire respecter l’affichage du loyer de référence, et outiller les locataires pour vérifier la conformité d’une annonce. Car, dans un marché sous tension, chaque euro compte ; et ce sont, rappelle Christophe Robert, « 140 € par mois globalement » qui peuvent être économisés lorsque l’encadrement est effectivement respecté.
